PROBLEMAS COMUNS NAS RELAÇÕES ENTRE CONSUMIDORES E CONSTRUTORAS, NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS NA PLANTA

Luís Hasegawa Advogado, ex-Presidente da ALAE - Aliança de Advocacia Empresarial e sócio de Hasegawa e Neto Advogados. E-mail: hasegawa@hnadvogados.com.br Regiane Aldri Silva Advogada, especialista em Direito e Processo Penal pela Universidade Estadual de Londrina, associada de Hasegawa e Neto Advogados. E-mail: raldri@hnadvogados.com.br Área do Direito: Administrativo

O Setor da Construção está sujeito, por suas caraterísticas intrínsecas, às variações condicionadas pela situação econômica doméstica. Afinal, não é possível exportar os imóveis produzidos.

Após anos de euforia, com aumento dos preços dos imóveis, no Rio de Janeiro e em São Paulo, no ano de 2013, em até 230% e com as vendas a todo vapor, a atual retratação econômica afetou, em muito, o setor imobiliário, que vive uma crise sem precedentes.

Os especialistas apontam uma série de razões como causa da crise, dentre as quais a própria atuação da indústria, que vivenciou anos de glória, com excesso de ofertas de lançamentos de imóveis em algumas cidades, causando um estoque indesejável.

Em junho de 2015, o estoque de imóveis, na cidade de São Paulo, alcançou 28 mil imóveis. A média histórica é de 17 mil.

O setor já soma 600.000 demissões, em 12 meses, conforme apontado pela Revista Exame, por Germano Lüders.

Nesse ano, a Associação dos Mutuários na região de Campinas registrou um aumento de 16% nas reclamações, sendo que um em cada três consumidores gostaria de rescindir os contratos anteriormente firmados. A explicação está na maior dificuldade em conseguir empréstimos.

A expectativa dos analistas é que a crise no setor imobiliário arraste-se até 2017. A prolongada deterioração nas dinâmicas do setor, com lentidão nas vendas, necessidade de gerenciar o estoque, queda de preços e restrição na disponibilidade de financiamentos, deve contribuir para o aumento de problemas e demandas.

Portanto, até a superação da crise, a relação entre os consumidores e as construtoras devem ganhar destaque nos tribunais pátrios, levando em conta os inevitáveis conflitos decorrentes da crise, como a rescisão pelos primeiros e o atraso na entrega pelas últimas.

Afinal, a resolução desses conflitos quase sempre necessita da atuação da justiça.

A fim de facilitar a defesa de seus direitos, é imprescindível que os consumidores estejam atentos tanto ao assinarem os contratos, quanto aos prazos, multas, preço total e valor das prestações, juros e atualizações monetárias. Também é importante que o consumidor guarde toda a documentação, inclusive panfletos e publicidade, que poderão ajudá-lo, no futuro, a comprovar as promessas realizadas pelas construtoras vendedoras.

Uma questão importante e passível de discussão judicial é a cobrança de taxa de Serviço de Intermediação Imobiliária (Sati), correspondente ao despachante imobiliário e ao corretor. A taxa não pode ser aplicada ao consumidor que não contratou os serviços desses profissionais, tendo realizado a compra, diretamente, em estande da construtora.

A desistência da compra, pelo consumidor, também tem sido um dos principais pontos de conflitos entre as partes, durante esse cenário da crise. Os motivos variam entre a diminuição na renda, o aumento dos juros, as dificuldades na concretização dos empréstimos e a desvalorização dos imóveis.

A situação pode provocar dores de cabeça nos consumidores, em especial, quanto às multas aplicadas e à retenção de valores já pagos, pois cobrados, muitas vezes, de modo abusivo e irregular.

Ainda sobre o assunto, houve importante alteração legislativa, por meio da Lei Federal n.º 13.097/2015, favorável às construtoras, permitindo que as mesmas, em caso de inadimplemento do consumidor, desde que devidamente previsto em contrato e notificado o devedor, promovam a resolução extrajudicial e a venda do imóvel para terceiros.

A ideia era simplificar a retomada do imóvel pelo credor, diminuindo, por consequência, as ações no Judiciário sobre o tema. Porém, a lei não definiu o percentual de devolução das quantias pagas pelo consumidor, notadamente, um dos temas mais levados à discussão judicial. Sobre o tema, não há posição pacificada na jurisprudência, sendo os percentuais variáveis.

Ainda, com o agravamento da crise do setor e os estoques recordes de imóveis, as construtoras acabam por atrasar as entregas programadas, criando maiores atritos com os consumidores. As entregas com atraso ou defeitos estão entre as maiores reclamações contra as construtoras.

Na ocorrência de atraso, é possível que haja previsão contratual, o chamado prazo de tolerância. Após esse prazo, é necessário que o consumidor procure a justiça e não assine aditivos contratuais, sugeridos pelas construtoras, sem a devida assistência jurídica.

Nesses casos, podem ser pleiteadas indenizações por lucros cessantes, danos morais e restituição de prejuízos sofridos, bem como a restituição de valores pagos, por cláusulas indevidas.

Outra exigência comum e abusiva é a transferência, aos consumidores, da responsabilidade pelo pagamento dos condomínios, antes da entrega das chaves. Os tribunais têm considerado abusiva essa conduta, determinando a restituição dos valores dispendidos, antes da fruição do bem pelo consumidor.

A possibilidade da entrega com defeitos também não deve ser descartada. A lei distingue dois tipos de vícios, aqueles facilmente perceptíveis e os ocultos. Há prazos distintos e exíguos para a reclamação, portanto, os consumidores devem estar atentos e procurar auxílio jurídico, assim que algo irregular for constatado.

As soluções legais para os problemas descritos são variadas, sendo possível desde a rescisão contratual, passando pelo abatimento no preço do imóvel, até a reparação de todas as avarias, sendo que essa escolha cabe ao consumidor.